L’estromissione, in ambito fiscale rappresenta la fuoriuscita di un bene (solitamente un immobile) dal patrimonio dell’impresa individuale per essere trasferito al patrimonio personale dell’imprenditore o dell’imprenditrice.
Si tratta di un’opportunità per le imprese individuali in quanto consiste in un’agevolazione particolarmente conveniente soprattutto per chi prevede di cessare l’attività conservando l’immobile nella sfera privata.
Il vantaggio è proprio quello del risparmio fiscale perché con l’estromissione si evita l’applicazione dell’IRPEF sulla plusvalenza da autoconsumo.
Ricordiamo che questa opportunità non è riservata ai i soggetti in regime forfetario per i quali le plusvalenze relative ai beni strumentali comunque non concorrono alla formazione del reddito d’impresa.
Soggetti interessati
Possono avvalersi della normativa di favore coloro che al 31 ottobre 2024 avevano la qualifica di imprenditore individuale e l’hanno conservata fino al 1° gennaio 2025, cioè il momento a partire dal quale l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa produce effetti.
L’estromissione può essere effettuata anche dall’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2024, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede che abbia proseguito l’attività in forma individuale. La stessa opportunità è concessa al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante.
Non può avere diritto alla agevolazione chi al 1° gennaio 2025 non aveva più la qualifica di imprenditore individuale e in questo caso si è già verificato il presupposto per attribuire il bene alla sfera patrimoniale privata, con conseguente assoggettamento a tassazione ordinaria delle eventuali plusvalenze realizzate.
Identica esclusione opera anche nei confronti dell’imprenditore individuale che, anteriormente al 1° gennaio 2025, ha dato in affitto o in usufrutto la sua unica azienda, dal momento che l’attività d’impresa cessa per l’intera durata dell’affitto o della concessione.
Quali beni possono essere estromessi
I beni che possono essere esclusi dal patrimonio dell’impresa sono gli immobili che al 31 ottobre 2024 risultavano strumentali:
- per destinazione, cioè utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale;
- per natura, cioè quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o se dati in locazione o comodato (vi rientrano gli immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E e quelli appartenenti alla categoria A/10 se la destinazione a ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).
Gli immobili che possono essere estromessi dal regime di impresa sono:
- gli immobili nei quali l’attività stessa dell’impresa è esercitata
- e gli immobili acquistati per esercitare l’attività e non più utilizzati per un trasferimento o per la cessazione, nonché, al limite, quelli acquistati solo per investimento.
Si ricorda che gli immobili si considerano relativi all’impresa individuale solo se annotati nell’inventario ovvero, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili.
Sono esclusi dal perimetro applicativo della disciplina agevolativa:
- gli immobili che costituiscono beni “merce”, in quanto rappresentano l’oggetto dell’attività
- gli immobili che, sebbene indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione
- gli immobili posseduti in leasing.
Possono essere oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore.
Come fare per usufruire dell’opzione
L’opzione per beneficiare dell’agevolazione deve essere esercitata entro il 31 maggio 2025, ma i relativi effetti in ogni caso retroagiscono al 1° gennaio 2025.
L’immobile estromesso si considera posseduto nella sfera privata dell’imprenditore per l’intera annualità 2025, con conseguente obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi ovvero nel quadro B del modello 730.
Affinché sia valida l’opzione deve essere indicato in dichiarazione dei redditi il valore dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, a prescindere dal pagamento della stessa, che, se non versata, viene iscritta a ruolo.
Per l’esercizio dell’opzione, assumono rilevanza adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa (il cosiddetto “comportamento concludente”), fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi.
Per esempio può essere considerato comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata).
Quanto costa l’opzione e l’imposta sostitutiva
L’esclusione dei beni dal patrimonio dell’impresa comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap in misura pari all’8% della differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente riconosciuto di ciascun bene che si intende estromettere.
Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene con il pagamento attraverso il modello F24 in due rate:
- il 60% entro il 30 novembre 2025;
- il 40% entro il 30 giugno 2026.
Altri effetti fiscali
Ai fini Iva, l’esclusione da parte dell’imprenditore individuale di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa determina un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa: l’operazione sarà fuori dal campo di applicazione del tributo se, all’atto dell’acquisto, non è stata operata la detrazione dell’imposta, in quanto l’acquisto è avvenuto da un soggetto privato o prima dell’introduzione dell’Iva nell’ordinamento interno oppure non ha dato diritto alla detrazione, neanche parziale, della relativa imposta; negli altri casi, opera il regime “naturale” di esenzione, con possibilità di optare per l’imponibilità.
Le imposte d’atto (registro, ipotecarie e catastali) non sono dovute perché non si determina reale trasferimento immobiliare, ma solo un passaggio dalla sfera dell’impresa a quella privata.
