Premessa
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti novità per chi gestisce affitti brevi, modificando la disciplina prevista dalla Legge n. 178/2020. In particolare, il nuovo articolo 1, comma 17, della Legge n. 199/2025 dimezza la soglia massima di appartamenti destinati a locazioni brevi, da 4 a 2, oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità .
Cosa significa la presunzione di imprenditorialitÃ
La norma mira a distinguere chi svolge attività di locazione breve in modo professionale da chi affitta occasionalmente. Alcuni punti chiave:
- Riguarda solo i contratti di locazione breve (inferiori a 30 giorni), escludendo affitti ordinari (4+4) e a canone concordato (3+2).
- Il conteggio si basa sul numero di appartamenti, non sul numero di contratti o sulla durata. Anche locazioni di pochi giorni in un anno concorrono al limite.
- La locazione di singole stanze nello stesso appartamento conta come un solo appartamento.
- La presunzione è riferita al singolo contribuente, quindi appartamenti dati in comodato o locazione ordinaria non rientrano nel calcolo del limite se poi affittati da terzi.
Quando è necessaria la partita IVA
Superata la soglia dei due appartamenti, la gestione degli affitti brevi diventa attività professionale, con obbligo di partita IVA entro 30 giorni dall’inizio dell’attività . Gli adempimenti principali sono:
- Apertura della partita IVA con codice ATECO 55.20.51, dedicato ad affittacamere, case vacanza, bed & breakfast e residence.
- Presentazione della SCIA al Comune dove si trova l’immobile.
- Iscrizione alla Camera di Commercio e alla gestione Commercianti dell’INPS.
- Contributi previdenziali dovuti solo in percentuale sul reddito, non sul minimale.
L’aliquota IVA applicabile è quella ridotta del 10% e, se sussistono i requisiti, è possibile applicare il regime forfetario, con vantaggi fiscali importanti per le piccole strutture ricettive.
Gestione consapevole e sostenibile dell’attivitÃ
Anche nella locazione breve, la gestione attenta degli aspetti fiscali e amministrativi permette di pianificare entrate, pagamenti e adempimenti in modo sostenibile. La riduzione della soglia a due appartamenti evidenzia l’importanza di comprendere quando l’attività assume natura professionale e richiede una gestione strutturata, evitando rischi di accertamento o contestazioni fiscali.
Per chi opera in questo settore, conoscere regole, scadenze e adempimenti è fondamentale per conciliare attività redditizia e conformità normativa, salvaguardando la sostenibilità economica e organizzativa dell’impresa.
Grazie per l’attenzione.
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